Korter paneelmajas. Milliste probleemidega tuleb arvestada?

Oleme tähele pannud, et kui asi puudutab kinnisvara ostmist järelturult, siis tahavad inimesed, et lihtsad ja iseenesest mõistetavad asjad oleksid korras.

Kui näiteks kraan tilgub ja müüja vihjab sellele kui väiksele lihtsasti parandatavale asjale, siis mõjub see tegelikult ostjale emotsionaalselt ja visuaalselt kurnavalt.

Kui ükski nii-öelda lihtne asi korralikult ei tööta, tekib ostjal tunne, et midagi suurt on valesti ning see omakorda alandab tema silmis kinnisvara väärtust.

Suuremate probleemide puhul toimib see vastupidiselt – kui klient on probleemist enne kinnisvaraga tutvuma minemist teadlik, hakkab ta juba eos lahendustele keskenduma. Kui puudus näib seejuures ka lahendatav, on emotsioonid kinnisvara osas alati paremad.

Visuaalselt nähtavate ja omanikule teadaolevate probleemide kõrval tuleb järelturukorterite puhul arvestada ka võimalike “üllatustega”, mis hiljem korteri renoveerimisel või alles sees elades avalduda võivad. Remondi käigus ootamatute uute probleemidega silmitsi seismine on justkui normaalsus, aga see ei pea nii olema.

Kinnisvara Ostuabi teenus on loodud just selleks, et kõik varjatud vead ja puudused enne ostutehingu sooritamist või oma kinnisvara müümist tuvastada. Kui järelturukorterit vaatama minnes pole ehitusspetsialisti kaasas, saab ka ise palju ära teha, kui tead, mida vaadata ja küsida.

Mis on nii-öelda tüüpmajade tüüpilised varjatud puudused?

Kui liigitame tüüpmajadeks nii Lasnamäe ja Mustamäe nõukaaegsed paneelmajad kui ka kaasaegsed kortermajad, siis tüüpvigu on palju. Levinumad mured on tüüpmajades heliga, aluspõrandatega ja märgade ruumidega. Ei tule just tihti ette olukorda, kus märgade ruumide seisukord on ideaalne.

Vannitoad on sellistes majades üldiselt valesti renoveeritud, torustikud ümber veetud. Kui see dokumenteeritud pole, siis meie näeme selles väga suurt probleemi. Ainuüksi WC ja vannitoa kokkuehitamise seadustamine koos mõõdistusprojekti ja riigilõivudega maksab vähemalt 1000 eurot, juhul kui ei tule teha täiendavaid ümberehitustöid.

Vähem infot ei anna aga ka keraamilised plaadid. Kui keraamiline plaat tundub silmale ilus ja lahendus on stiilne, siis tavaliselt inimesed meeldivast üldmuljest kaugemale ei vaata.

Erinevalt kliendist jätab Kinnisvara Ostuabi ülevaatust läbiviiv spetsialist stilistika täiesti kõrvale ning läheneb puhtalt ehituslikust vaatevinklist – kontrollime, kas plaatide kalded on õiged, kas on olnud olulisi konstruktsiooni vajumisi jne. Meie jaoks võib ostjale ilusana tundunud vannituba ja esmapilgul märkamatud praod seintes viidata põranda hüdroisolatsiooni leketele.

See ainuüksi võib viia olukorrani, kus mõne aasta pärast on alumise korruse naabri lagi rikutud – lae vahed on hallitust täis. Sellisel juhul pöörab naabri kindlustusselts nõude kindlasti põhjustaja vastu. Kui põhjustajal on oma vastutuskindlustus tehtud, pääsevad mõlemad osapooled suurest majanduslikust väljaminekust, aga vastasel juhul tuleb remondikulud ise katta.

Probleeme on palju ka teiste ruumide põrandakatete ja eriti just aluspõrandatega. Kui aluspõrand ei ole korralikult tasandatud või piisavalt kuiv, ei ole seal ühelgi põrandakattel pikka iga loota. Tavainimesena ei oska me põrandaid alati isegi vaadata, hindamisest rääkimata. Seda eriti siis, kui maas on interjööri komplimenteeriv vaip.

Kui räägime Lasnamäe ja Mustamäe korteritest, siis nende puhul on palju puuduseid, mida isegi meie spetsialistid ülevaatuse käigus alati kontrollida ei saa.

Näiteks kui suitsetajast naaber on ühendanud kubu valesse ventilatsiooni lõõri, võib juhtuda, et korter on hiljem kogu aeg suitsu ja toidulõhna täis. Ülevaatuse käigus see välja tulla ei pruugi, sest me ei saa kontrollida, mida üheksakordses Lasnamäe majas naabrid teevad.

Kui on aga juba teada, et selline probleem eksisteerib, siis veakohale jälile jõudmine on keeruline protsess ning peaks käima läbi korteriühistu. Kui palju probleeme sellistes majades korteriühistu tasandil lahenduse leiab, on juba teine küsimus.

Selliseid esmapilgul märkamatuid ja hiljem väga kulukaks kujunevaid vigu me igapäevaselt tuvastamegi ja oma kliendile raporteerime.

Tüüpmajade puhul võib Kinnisvara Ostuabi ülevaatus olla lausa hädavajalik

Lisaks korteritele teostame Kinnisvara Ostuabi ülevaatust ka kogu kortermajale. Tüüpmajade puhul võib see olla lausa hädavajalik, kui tahame, et need meie eluea kindlasti vastu peaks.

Näiteks enamik Lasnamäe, Mustamäe ja Õismäe hoonete rõdudest vajaks rohkemal või vähemal määral remonti. Teada on ka juhtumeid, kui paar rõdupiiret on Lasnamäe paneelmajadel lahti tulnud ning alla kukkunud. Kahju, mida ligi tonni kaaluvad raudbetoonist paneelid alla kukkudes teha võivad, ei ole väärt ootamist.

Täna on õnneks suur osa paneelmaju renoveeritud – katused kaitstud, fassaad taastatud, sademete äravool konstrueeritud nii, et sademed ei jõuaks maja alla või keldrisse. See ei tähenda aga, et nendes majades probleeme enam ei ole. Kõik probleemid ei ole majaelanikele silmaga nähtavad ja teada.

Selleks, et pikendada maja eluiga, tuleks kogu majale teha põhjalik ülevaatus ka siis, kui maja on näiliselt juba korda tehtud.

Mida teha siis, kui korter on heas korras, aga maja seisukord pole kiita?

Igal korteril ja majal on plussid ja miinused. Kui korter on väga hea, tasub omanikuna võtta ise initsiatiiv, et maja ära renoveerida. Inimesed tihti ei tea seda, aga täna on korteriühistutel võimalik taotleda maja renoveerimiseks ja energiatõhusamaks muutmiseks väga headel tingimustel toetusi ja laene, näiteks Kredexilt.

Siinkohal ei ole muidugi garantiid, et kõik majaelanikud muudatustega kaasa tulevad. Küll aga saame pärast ülevaatust elanikele omalt poolt renoveerimise vajalikkust kinnitada.

Lisaks aitame soovi korral korteriühistul või projekti eestvedajal maja dokumentatsiooni üle vaadata ning anname omapoolse hinnangu renoveerimise võimalikkuse ja maksumuse osas. Meie kogemus näitab, et kõike on võimalik asendada, aga hind määrab, kui mõistlik see on.

Tuleb teada, et teenuse pakkumisel oleme alati oma kliendi esindaja, aga seejuures ei ole me kellegi poolt. See tähendab, et me fikseerime olukorra ilma emotsioonidesse laskumata ning anname kliendile adekvaatse selgituse, mille põhjal ta ise otsustab, kas korter osta ja maja renoveerida või mitte.

Kinnisvara Ostuabi teenuse kasutamine on tark otsus ka järelturukorteri müüjale

Kas teadsid, et kui pärast müügitehingut avalduvad kinnisvaral peidetud puudused, millest ostjat enne tehingut ei teavitatud ning mida eelnevalt ei fikseeritud, on ostjal õigus müüja vastu kohtusse minna? Halvimal juhul ei too see kaasa ainult rahalise hüvitise, vaid ka tehingu tagasikutsumise. Meie kogemus näitab, et järelturukorterite puhul, millel on olnud mitmeid omanikke ja mida on mitme perioodi vältel ehitatud, ei ole kunagi täpselt teada mida, kuidas ja millal on tehtud.

Ka ühe omaniku käes olnud korteri puhul omanik tegelikult ei mäleta kõiki tehtud muudatusi ja parandustöid. Sellise ajalooga kinnisvara puhul on üsna tõenäoline, et ühel hetkel tulevad päevavalgele oodatust suuremad probleemid.

Järelturukorteritega kaasas käivad ootamatud “üllatused” ei pea olema aga iseenesestmõistetavad. Neid on võimalik müüjal juba varakult tuvastada ja seeläbi saab ostja need remonditööde sisse arvestada.

Vahel tuleb ette olukordi, kus müüja ei ole spetsialisti kaasamisega nõus. Siinkohal saame nii meie kui maakler müüja hirmu ülevaatuse ees vähendada selgitades talle, mida Kinnisvara Ostuabi teenus pakub ning kuidas see vähendab mõlema osapoole riske – kui varjatud puudused on raportis välja toodud, ei saa ostja hiljem öelda, et ta polnud nendest teadlik.

Kui puudused fikseeritud pole, võivad sellel müüja jaoks väga kulukad tagajärjed olla. Kuid me ei keskendu ainult vigadele. Alati ei ole kõik halvasti. Meie jaoks on suurim rõõm, kui saame müüjale öelda, et ta on oma kinnisvara eest väga hästi hoolitsenud, või ostjale, et ta on väga hea valiku teinud. Kindel on see, et Kinnisvara Ostuabi teenusest saavad mõlemad osapooled alati kasu.

Kui oled korterit ostmas hoopis uusarendusse, siis tuleb Kinnisvara Ostuabi sulle ka seal appi. Kuigi uusarendusse korterit ostes eeldame, et saame puudusteta ideaalses seisukorras korteri, siis reaalsus on midagi muud.

Täna on ehituskvaliteet väga erinev ning sellest tulenevalt tuleb probleeme ette juba nii paberil ostes kui korteri üleandmisel ja garantiiperioodi lõpus. Probleem on täna Eestis nii suur, et oleme uusarenduste tüüpprobleemidele ja peidetud puudustele pühendanud koguni eraldi blogi postituse. Seda saad lugeda siin.

 

A: Ehituskaitse Büroo
Korter paneelmajas. Milliste probleemidega tuleb arvestada?