Kinnisvara seadustamine - millised on peamised probleemid?

Ütlus “oma tuba, oma luba” muutub aasta-aastalt järjest elukaugemaks. Tendents liigub suunas, kus järjest rohkem on töid mille kohta tuleb esitada ehitusteatis või isegi ehitusprojekt.

Mis toimub värske koduomaniku peas? Arvestades, et kodus elatakse vähemalt 10 aastat tekib tavaliselt tahtmine see enda käe järgi ümber kohandada. Näiteks võetakse maha sein, paigaldatakse jahutusseade, ehitatakse terrassile varikatus ja tehakse muid ümberehitusi. Kui aga lõpuks tuleb aeg müüa, selgub, et pangad ei taha ostjale laenu anda.

Millised probleemid on kinnisvara paberimajanduses ja seadustamises kõige tavalisemad  ning kuidas neid tekivad?

Miks tehakse ümberehitusi omavoliliselt?

Selleks, et harutada lahti meie tänased harjumused ja mõttemustrid, peame ehk heitma pilgu ajalukku. Meie isad ja vanaisad pidid kõike ise tegema. Nad tegid ise metsa ja remontisid masinaid. Ning ka majad ehitati ise, sealhulgas ümberehitused ja remonditööd.
 
Meie ühiskonnas on teadlikkus endiselt üsna madal – seadused ja nõuded on aja jooksul muutunud ning me ei oska kasutada olemasolevaid võimalusi. Tänapäeval on selge trend spetsialiseerumise suunas. Iga töö jaoks on oma ekspert, kõike ei pea enam ise tegema ja oskama. Sellest mõttemustrist on aga keeruline välja murda.

Milline on olukord seadustamata ümberehitustega kinnisvara järelturul?

Järelturul on isetegevus igapäevane nähtus. Muudetud planeeringuga korterid ei ole tänapäeva kinnisvaraturul haruldased, vaid üsna tavapärased.

Ehituskaitse Büroos puutume nendega eriti sageli kokku, kuna meie lauale jõuavad peamiselt probleemsed juhtumid. Naljatledes võib öelda, et me ei saa kõnesid stiilis: "Tere, meil läks korteri ostuga ülihästi".

Paljud korterid on ümber ehitatud, mis ei ole iseenesest suur probleem kuniks see ei puuduta kandvaid konstruktsioone. Kui aga on lammutatud või muudetud kandvaid seinu, on ohus kogu korterelamu stabiilsus ja turvalisus. Teoreetiliselt tuleks sellisel juhul koostada projekt, teha tugevusarvutused ja määrata, kuidas kandvad seinad tugitaladega asendada.

Eriti keerulised on olukorrad korteritega, kus elupinda on laiendatud rõdu arvelt. Sellised omavolilised ehitustööd tuleb enamasti tagasi pöörata, kuna lisaks korrektsele dokumentatsioonile on vaja ka korteriühistu nõusolekut ja heakskiitu.

Millistes olukordades ei saagi ümberehitusi seadustada?

Esimene probleem, mis meelde tuleb, tekib miljööväärtuslikel aladel. Muinsuskaitseamet ei anna kunagi luba soojuspumpade või jahutusseadmete välisosade paigaldamiseks fassaadile, mis on suunatud tänava poole. Kui seda siiski tehakse, tuleb ehitus tagasi pöörata.

Nii Tallinnas kui Tartus on korterelamuid, millele ei saa kasutusluba. Näiteks soovib üks korteriomanik müüa oma korterit, kuid 90ndatel on hoones tehtud muudatusi – ehitatud välja katusekorrus ning tulekolded ja korstnasüsteemid on paigaldatud viisil, mis nõuab nende vastavusse viimist tuleohutusnõuetega. See tähendaks iga korteriomaniku jaoks mitme tuhande euro suurust väljaminekut. Kõik korteriomanikud ei pruugi sellega nõustuda, mistõttu ei saa terve korterelamu kasutusluba.

Sellises elamus korteri müümisel ei anna pank ostjale laenu, sest paberimajandus pole korras. Selliste korterite turg on väga väike ja müügiperiood venib pikaks, sest ostjat on vaja otsida nagu nõela heinakuhjast.

Miks on mõistlik ümberehituse seadustamine kohe ette võtta?

Kinnisvara seadustamine ei puuduta ainult koduomanikke vaid võib tekitada ebamugavaid olukordi ka investoritele, kellel on rohkem kui üks korter. Järgnev näide tekkis ühel investoril refinatseerimisel:

"Investor läks taotlema ärilaenu ja saadeti pangast tagasi, sest mitmed objektid, mida ta tahtis refinantseerida, ei vastanud dokumentidele. Näiteks olid õhksoojuspumbad seadustamata ja ehitatud duširuumid, mida EHR-i paberite järgi seal ei tohiks olla. Investor oli mõelnud, et ühel hetkel teeb paberid korda, kuid sageli lükatakse seda edasi, mõeldes, et "küll jõuab". Üüritootlus ja rahavoog olid ju olemas. Kuid 5-10 aasta pärast ei tea ega mäleta keegi, kuidas need asjad algselt tehti. Nüüd tuleb seadustamine ette võtta mitmel objektil korraga, mis toob kaasa suure aja- ja rahakulu."

Probleemsed objektid on ka näiteks korterid, kuhu on ehitatud saunad. Suure tõenäosusega on kasutusel elektrikerised, mis tekitavad kaks probleemi: üks on korterite elektrivõimsus ja teine tuleohutus. Kui saun on ise ehitatud ja ühtegi ehitusnormi pole järgitud, siis tavaliselt keris eemaldatakse ja mõõdistusprojekti märgitakse “panipaik”.

Mõned küsimused ja vastused kinnisvara seadustamise kohta

Kas korteri elektrikilbist võetava elektriauto laadija koormusjaoturi ja kaabli jaoks on vaja projekti koostada, kooskõlastada ja EHR-i esitada?
Tõenäoliselt on vaja projekti koostamist. Eelkõige on projekti vaja, et määrata, kas korteri peakaitsme võimsus on elektriauto laadija jaoks piisav.

Kas eraisik võib ise koostada korteri ruumide muutmise projekti?

Eraisik võib joonised teha, kuid EHR-i jaoks ei pruugi need olla piisavad. Samuti on vajalik mõõdistusprojekt.

Korterisse on paigaldatud puupliit. Projekt on tehtud, linnavalitsust ja päästeametit on teavitatud ning pliit on paigaldatud müüja poolt. Kuidas see registrisse saab?
Pliit ei jõua registrisse automaatselt. EHR-i on vaja esitada nii pliidi kui ka korstna dokumentatsioon ning tõenäoliselt on vajalik ka tuleohutuse audit. KOV-i menetlusel selgub, mida veel täiendavalt seadustamiseks vaja on.

Kui teha majale päikesevarjualune ehk varikatus terrassile, kas see peab mahtuma maksimaalse ehitusaluse pinna sisse ja kas on vaja ehitusteatist? Kas see sõltub materjalist või on see alati vajalik?

Kui katus on kõrgemal kui 1 meeter maapinnast, siis see arvestatakse ehitusaluse pinna sisse. Seega vajab see projekti ja seadustamist olenemata materjalist.

Milline on teenuse hinnaklass näiteks korteriomanikule remondieelse kontrolli puhul?

Hind sõltub objekti suurusest ja spetsiifikast. Näiteks 2-toalise, umbes 40 ruutmeetri suuruse Mustamäe korteri tehnilise seisukorra kontroll võib maksta 300-400 €. Tegelik hind kujuneb vastavalt konkreetsele objektile.

Teil on küsimusi kinnisvara seadustamise kohta?

Ehituskaitse Büroo on alati valmis aitama kinnisvara tehnilise seisukorra kontrolliga. Võtke meiega ühendust ja aitame luua selge ülevaate kinnisvara seisukorrast.

A: M. Pant